Przewodnik inwestora - jak inwestować w nieruchomości komercyjne pod wynajem?

O inwestycji w nieruchomość mówi się zazwyczaj w kontekście domów i mieszkań, pomijając rynek lokali komercyjnych, takich jak magazyny, biura czy sklepy. Mimo że są dochodowe, niewiele osób decyduje się na te przedsięwzięcia. Dlaczego?

Główny powód to brak wiedzy, jak taką inwestycję odpowiednio zaplanować i sfinalizować. Postanowiliśmy więc krok po kroku przeprowadzić Cię przez proces wyboru nieruchomości komercyjnej. W ubiegłym roku w Polsce w ten rynek zainwestowano aż 7,2 mld euro. Dowiedz się, jak odpowiedzialnie dołączyć do tego biznesu i wybrać odpowiednią nieruchomość komercyjną pod wynajem.

Krok 1. Zdefiniuj, jakiej nieruchomości szukasz

---

W przypadku nieruchomości komercyjnej pod wynajem masz właściwie dwie możliwości:

• zakup lokalu, który już ma najemcę,
• zakup lokalu, który dostosujesz pod wynajem.

Podstawowa różnica między nimi to oczywiście cena. Pierwsza opcja daje Ci niejako gwarancję rentowności inwestycji - długoterminowy najemca to potwierdzenie atrakcyjności lokalu i opłacalności najmu. Przy zakupie takiej nieruchomości musisz być jednak przygotowany na wyższy koszt początkowy.

W efekcie większość inwestorów decyduje się na poszukiwania lokalu, który samodzielnie przystosuje do wynajmu. Jeżeli Ty również masz taki plan, rozglądaj się za starymi, podniszczonymi budynkami, które potrzebują wizualnych poprawek. Właścicielom trudniej je sprzedać, co daje Ci silne podstawy do negocjacji cenowych. W porównaniu z pierwszą opcją, może to być znacznie tańsze rozwiązanie, jednak zyski mogą być dłużej odroczone w czasie. Zakupiony lokal należy wyremontować, co wiąże się z późniejszym oddaniem nieruchomości do użytku najemcy.

Wskazówka: nieruchomość komercyjną w dobrej cenie możesz nabyć również w drodze przetargu. Zasubskrybuj newslettery komorników i syndyków masy upadłości, aby na bieżąco otrzymywać powiadomienia o pojawiających się możliwościach.

Krok 2. Sprawdź stan techniczny i prawny lokalu pod wynajem

---

Nieprzemyślany zakup lokalu “po przejściach” niesie ze sobą ryzyko ograniczeń prawnych i nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości, dlatego zanim wyciągniesz pieniądze z kieszeni, warto wybrać się do Urzędu Gminy. Zapytaj tam o plany zagospodarowania przestrzennego okolicy, w której znajduje się wybrana nieruchomość. Może okazać się, że za kilka lat infrastruktura zmieni się diametralnie i Twój lokal, który chciałeś wynajmować fryzjerom, nie będzie miał tam prawa bytu.

Oczywiście, nie oznacza to, że w takim przypadku należy koniecznie zrezygnować z zakupu. Zazwyczaj wystarczy po prostu zmodyfikować założenia inwestycji. Pamiętaj, że jako inwestor powinieneś dowiedzieć się o planowanym przedsięwzięciu jak najwięcej, jednak nawet dysponując dużą ilością sprawdzonych informacji, nie jesteś w stanie przewidzieć, jak te nadchodzące zmiany będą dokładnie wyglądać.

Kolejnym ważnym aspektem są odpowiednie normy bezpieczeństwa budynku, zwłaszcza w przypadku tych starszych, objętych ochroną konserwatora zabytków nieruchomości. Upewnij się, że lokal ma właściwą instalację czy wymaganą liczbę wyjść ewakuacyjnych. Jeżeli zaniedbasz tę kwestię, późniejsze przebudowy w celu dostosowania go do potrzeb najemcy mogą okazać się bardzo drogie, problematyczne lub wręcz niemożliwe.

Przy liczeniu kosztów inwestycji weź również pod uwagę podatek od nieruchomości, który będzie Cię obowiązywał. Jego wysokość różni się w zależności od gminy. W 2020 roku wysokość podatku od nieruchomości (za budynki) dla przedsiębiorców wyniesie maksymalnie 23,90 zł/mkw. - to o 0,43 zł więcej w stosunku do roku 2019. Aby sprawdzić dokładną stawkę, wystarczy wejść na stronę urzędu swojej gminy.

Wskazówka: aby zmniejszyć początkowe koszty na czas remontu i przygotowywania lokalu pod wynajem możesz ubiegać się o zmniejszenie lub całkowite zniesienie podatku od nieruchomości. W tym celu musisz złożyć w starostwie wniosek o zmianę naliczania podatku. Kwalifikują do niej wszelkie zdarzenia, które mają wpływ na wysokość opodatkowania - w tym zmiana sposobu wykorzystywania budynku. Więcej informacji na ten temat znajdziesz w tym artykule, a przykładowy wzór wniosku tutaj.

Krok 3. Przeanalizuj otoczenie

---

Brak analizy otoczenia zmniejsza szansę na powodzenie inwestycji, dlatego nie pomijaj tego etapu. Oprócz sprawdzenia planów zagospodarowania przestrzennego, o czym pisaliśmy w poprzednim podpunkcie, należy wziąć pod uwagę jeszcze kilka innych czynników.

Konkurencja
Jeżeli zamierzasz wynajmować lokal wspomnianym wcześniej fryzjerom, zobacz, ile salonów fryzjerskich znajduje się już w Twojej okolicy. Bardzo łatwo popełnić błąd i przygotować nieruchomość pod wynajem dla konkretnej grupy zawodowej, a potem przekonać się, że owa grupa wcale nie jest Twoją ofertą zainteresowana.

Twoi potencjalni najemcy również będą analizować plusy i minusy lokalu. Jeżeli na danym osiedlu są już 3 zakłady fryzjerskie, kolejny fryzjer może nie być skłonny, by otworzyć tam swój salon właśnie ze względu na dużą konkurencję.

Ceny najmu w okolicy
Sprawdź, ile za lokale podobne do Twojego płacą inni najemcy w okolicy. Dzięki temu będziesz mógł oszacować, czy uzyskasz planowany zwrot z inwestycji w założonym przedziale czasowym. To ważny czynnik decyzyjny w kontekście zakupu nieruchomości komercyjnej. Nie ma wyznacznika w postaci liczby lat, który określałby, czy inwestycja jest opłacalna, ale wielu inwestorów nie angażuje się w przedsięwzięcia, jeżeli przewidują, że kwota włożona w zakup nieruchomości (wliczając w to remont oraz koszty uzyskania odpowiednich zezwoleń) nie zwróci im się w ciągu maksymalnie 7-8 lat.

Potencjał lokalu
Czyli ile osób będzie go chciało wynająć. To, że inne lokale w okolicy prosperują dobrze, niekoniecznie oznacza, że Twój również będzie. Dlatego przeprowadź test. Opublikuj ogłoszenie z ofertą wynajmu i zobacz, ile otrzymasz odpowiedzi. W ten sposób sprawdzisz potencjał inwestycyjny swojej nieruchomości.

Lokalizacja
Czy w okolicy mieszka/pracuje grupa docelowa mojego najemcy? Czy do mojego lokalu łatwo dotrzeć? To podstawowe pytania, które powinieneś sobie zadać, myśląc o zakupie nieruchomości komercyjnej. Pamiętaj, że każda branża rządzi się swoimi prawami. Piekarnia najlepiej prosperuje w pobliżu osiedla mieszkaniowego, z kolei warsztat mechanika samochodowego może dobrze funkcjonować na obrzeżach miasta.

Wskazówka: szukaj nieruchomości komercyjnej stosunkowo niedaleko Twojego miejsca zamieszkania (do 100 km). Dzięki temu będziesz mógł osobiście nadzorować prace wykończeniowe, poznać najemcę czy pojawić się szybko na miejscu w przypadku jakichkolwiek problemów.

Krok 4. Rozważ potencjalne ryzyka inwestycyjne

---

Zakup nieruchomości komercyjnej, jak każda inwestycja, obarczony jest pewnym ryzykiem. Dlatego nawet po pozytywnej finalizacji bądź przygotowany na wystąpienie nieprzewidzianych sytuacji. Oto kilka z nich:

• przedłużający się okres oczekiwania na zezwolenia niezbędne do przebudowy/remontu (przygotuj się, że pierwsze zwroty z inwestycji możesz otrzymać dopiero po kilku miesiącach i uwzględnij to w swoim budżecie),
• brak chętnych na wynajem (prawidłowo przeprowadź analizę otoczenia, aby zminimalizować to ryzyko),
• problem z uzyskaniem płatności ze strony najemcy (to zazwyczaj kwestia czasu, ponieważ wynajmująca firma nie jest chroniona prawem lokalowo-mieszkaniowym i łatwiej wyegzekwować należność niż w przypadku czynszu za mieszkanie - zadbaj więc o poduszkę finansową, która pozwoli Ci opłacić rachunki w przypadku problemów).

Krok 5. Oblicz rentowność inwestycji

---

Sprawdź, czy ten interes Ci się opłaci, wykorzystując do tego wskaźnik finansowy, jakim jest rentowność najmu. Możesz wyznaczyć ją na dwa sposoby:

• licząc, po ilu latach zwróci Ci się włożony kapitał
• lub obliczając roczną stopę zwrotu nieruchomości.

Jeżeli zależy Ci na uzyskaniu kompleksowego, obiektywnego spojrzenia na dane przedsięwzięcie pod kątem finansowym, najlepiej obliczyć roczną stopę zwrotu. Jest ona bardziej miarodajna, ponieważ pozwala łatwo porównać opłacalność poszczególnych inwestycji - nie tylko tych związanych z zakupem nieruchomości. Stopę zwrotu z nieruchomości komercyjnej możesz zestawić również z lokatą bankową czy obligacjami.

Załóżmy, że kupiłeś lokal za 275 tys. zł i wynajmujesz go fryzjerowi, który płaci czynsz w wysokości 2 100 zł netto miesięcznie.

Jak obliczyć roczną stopę zwrotu:
roczna stopa zwrotu = roczny dochód netto/wartość nieruchomości
25 200/275 000 = 9,16%

Aby poznać rzeczywistą stopę zwrotu, do ceny lokalu należy doliczyć także inne poniesione w związku z zakupem koszty, np. remontu.

Skoro roczna stopa zwrotu jest bardziej miarodajna, dlaczego niektórzy wolą operować czasem zwrotu włożonego kapitału? Ponieważ to prostszy i bardziej obrazowy wskaźnik. Łatwiej uzmysłowić sobie, że inwestycja zwróci się w całości za prawie 11 lat niż myśleć o niej w bardziej abstrakcyjnym kontekście, czyli wartościach procentowych.

Jak obliczyć czas zwrotu włożonego kapitału:
2 100 zł netto/m-c x 12 m-cy = 25 200 zł netto rocznie
275 000/25 200 = 10,91 lat

Wskazówka: jeżeli Twoja nieruchomość ma duży metraż, rozważ podzielenie jej na dwa lub więcej mniejszych lokali. Łatwiej znajdziesz najemców, a dodatkowo na kilku niewielkich powierzchniach zarobisz więcej niż na jednej dużej.

Inwestowanie w nieruchomości komercyjne, czyli od czego zacząć?

---

Brak wiedzy na temat inwestowania w nieruchomości komercyjne sprawia, że te przedsięwzięcia są znacznie mniej popularną formą lokowania kapitału niż mieszkania pod wynajem. Jednak klucz do powodzenia zazwyczaj tkwi głównie w odpowiednim przygotowaniu. Pamiętaj, wystarczy zrobić pierwszy krok i odłożyć emocje na bok, gdyż są to nie najlepsi doradcy biznesowi. Nie ulegaj chwilowej ekscytacji czy pozorom “okazji” - dokładnie przeanalizuj wszystkie czynniki, które determinują powodzenie przedsięwzięcia. Decyzję można podjąć momentalnie, lecz jej konsekwencje zostają z Tobą na dłużej. Zadbaj więc, aby były dla Ciebie korzystne.