Kupno nieruchomości komercyjnej krok po kroku

Poszukiwanie nieruchomości pod działalność komercyjną niesie ze sobą wiele wyzwań. Lokal musi zaspokajać nie tylko nasze osobiste potrzeby, ale również spełniać szereg wymagań, uzależnionych od charakteru prowadzonej działalności. Na co zwrócić uwagę, aby kupno nieruchomości komercyjnej nie przyniosło rozczarowań i zakończyło się sukcesem?

Zakup nieruchomości komercyjnej – od czego zacząć?

• Poszukiwanie odpowiedniej nieruchomości pod działalność komercyjną warto przede wszystkim rozpocząć od dokładnego ustalenia kryteriów. Oczywiście będą się one różnić między sobą w odniesieniu do danej branży (więcej na ten temat w drugiej części artykułu), jednak można wymienić kilka ogólnych kwestii, jakie należy wziąć pod uwagę. Należą do nich: lokalizacja – np. dogodność dojazdu, przyjazność okolicy, nasycenie danego obszaru firmami konkurencyjnymi,
• powierzchnia nieruchomości,
• piętro.
• rodzaj budownictwa i rok budowy,
• rozkład i liczba pomieszczeń,
• cena – maksymalny budżet,
• nasz specyficzne potrzeby: dostęp do ogrodu, taras, winda itp.

Dzięki zawężeniu kryteriów poszukiwania, łatwiej będzie znaleźć odpowiadającą nam nieruchomość komercyjną.
Oczywiście warto pamiętać, aby podejść do tego z pewną elastycznością. Trzeba wziąć pod uwagę, że z jednej strony ceny nieruchomości można negocjować, a więc nieruchomość przekraczająca początkowo budżet może okazać się – po negocjacjach – w zasięgu naszych możliwości. Z drugiej strony należy uwzględnić „ukryte” koszty, związane np. z koniecznymi remontami, naprawami czy przebudową nieruchomości. Znając już odpowiedź na pytanie: „„Jakie wymogi musi spełniać idealna nieruchomość komercyjna?”, w następnym kroku można przejść do aktywnego poszukiwania, np. korzystając ze specjalnej wyszukiwarki.

Kupno nieruchomości komercyjnej – najważniejsze elementy, jakie należy sprawdzić

Pierwszym, na co powinniśmy zwrócić uwagę przed zakupem danej nieruchomości, nie są nasze estetyczne upodobania czy detale budynku, ale przede wszystkim stan prawny. Pozwoli to uniknąć niemiłych niespodzianek na dalszych etapach kupna nieruchomości. Obszary, które muszą zostać przez nas dokładnie sprawdzone to:

1. Tytuł prawny sprzedającego oraz zgody i pozwolenia
Na początek należy sprawdzić stan nieruchomości w księdze wieczystej. Ważne jest, aby zbadać tytuł prawny sprzedającego do nieruchomości oraz sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona ewentualnymi prawami czy roszczeniami oraz hipoteką. Osoba sprzedająca powinna udostępnić również wszelkie zgody i pozwolenia umożliwiające zabudowę działki czy użytkowanie budynku.

2. Prawo pierwokupu
Prawo pierwokupu nieruchomości polega na zapewnieniu pierwszeństwa nabycia nieruchomości niektórym podmiotom. W sytuacji, jeśli właściciel chce sprzedać taką nieruchomość na rzecz podmiotu trzeciego, upoważniony, posiadający pierwszeństwo zakupu nieruchomości, musiałby zrezygnować ze swojego prawa pierwokupu. Termin do wykonania prawa pierwokupu wynosi miesiąc od momentu otrzymania zawiadomienia o sprzedaży – chyba, że strony zastrzegły inny termin. Warto również wiedzieć, że w sytuacji, jeśli właściciel sprzedałby nieruchomość podmiotowi trzeciemu bez zawiadomienia podmiotu posiadającego prawo pierwokupu, wówczas sprzedaż może być nieważna. Dotyczy to przypadków, w których prawo pierwokupu przysługuje na mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnemu, współwłaścicielowi albo dzierżawcy (art. 59 §2 Kodeksu cywilnego).

3. Specyfika danej branży
Kupując nieruchomość pod cele komercyjne, należy również uwzględnić pewne specyficzne aspekty, związane z daną branżą, jak np. możliwość dostosowania poszukiwanego lokalu pod wymagania techniczne i sanitarne, uregulowane przepisami prawa. Potencjalnym problemem może okazać się np. brak możliwości dostosowania elektryki pod wymogi dotyczące dużych zakładów produkcyjnych, czy brak możliwości przebudowania odpowiednio kuchni, aby spełniała ona wymagania BHP dla lokali gastronomicznych.

4. Dostęp do dróg
Naszą uwagę powinny zwrócić również kwestie dotyczące dostępu do dróg oraz ustanowienia służebności przejazdu. Są one w szczególności istotne w przypadku nieruchomości komercyjnej, którą z zasady będzie odwiedzało wiele osób – możliwość dogodnego dojazdu czy zaparkowania auta w pobliżu może mieć duży wpływ na komfort klientów korzystających z naszych usług.

5. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Podstawą planowania przestrzennego w danej gminie jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jest on dokumentem określającym przeznaczenie i warunki zagospodarowania i zabudowy danego terenu oraz rozmieszczenie na nim inwestycji celu publicznego. Dowiemy się z niego m.in. czy na terenach sąsiadujących z naszą nieruchomością, możliwe będzie wybudowanie kolejnych nieruchomości. Może mieć to znaczenie, np. kiedy szukamy nieruchomości pod hotel i zależy nam na tzw. „pokojach z widokiem”. W miejscu, w którym dziś widzimy łąkę, jutro może bowiem stanąć wysoki budynek zasłaniający światło.
Jeśli interesuje Cię temat kupna nieruchomości dla branży hotelarsko-gastronomicznej, więcej na ten temat przeczytasz w jednym z poprzednich artykułów na naszym blogu.

6. Ograniczenia użytkowania i przebudowy budynku
Przed zakupem nieruchomości należy również sprawdzić, czy nie leży ona w obszarze ograniczonego użytkowania (jest to możliwe np. w okolicy lotniska), obszarze objętym programem Natura 2000 czy też w strefie ochronnej (np. w sąsiedztwie linii energetycznej).
Warto również dowiedzieć się na samym początku, czy budynek nie podlega ochronie zabytków – w takiej sytuacji może okazać się, że nie będą możliwe ewentualne remonty czy przebudowy.

Co należy sprawdzić w wybranej nieruchomości?

Odwiedzając osobiście wstępnie wybrany lokal, warto zwrócić uwagę na elementy, które będą miały znaczenie podczas remontu, a co za tym idzie, będą wpływały na ostateczny koszt inwestycji. Należą do nich:

• stan ścian i podłóg,
• kondycja schodów, drzwi i okien,
• elektryka,
• armatura wodna,
• możliwość wyburzenia ścian,
• widoczne usterki,

• minimalna powierzchnia pomieszczeń,
• minimalna wysokość pomieszczeń,
• dostęp światła,
• możliwość utrzymania odpowiedniej temperatury w pomieszczeniach oraz wentylacji,
• dostęp do toalet/ szatni dla gości i dla pracowników.

• W przypadku zakładów produkcyjnych istotne będą natomiast:odpowiednia sieć energetyczna, zapewniająca możliwość korzystania ze sprzętów i oświetlenie całego zakładu,
• możliwość wniesienia i ustawienia dużych urządzeń,
• powierzchnia i wysokość pomieszczeń,
• spełnianie przez nieruchomość przepisów przeciwpożarowych.

Największe wyzwania w znalezieniu odpowiedniej nieruchomości komercyjnej

Wybór nieruchomości pod działalność komercyjną nie jest zadaniem łatwym i wymaga sporego nakładu pracy, dlatego warto zastanowić się nad skorzystaniem z profesjonalnej pomocy. Na każdym etapie poszukiwańtrzeba bowiem brać pod uwagę kwestie prawne, a także różnorakie elementy wpływające na późniejszy komfort użytkowania lokalu. Czas poświęcony na znalezienie idealnej nieruchomości procentuje jednak w przyszłości, przekładając się na zadowolenie nasze i – przede wszystkim – naszych klientów.