Jak kupić nieruchomość dla branży hotelarsko-gastronomicznej?

Pytanie „kupić czy budować od zera?” znane jest wszystkim posiadaczom własnych czterech kątów. Nie mniej, niektórzy z nas staną przed tym dylematem nie tyle w kontekście zakupu mieszkania, co przy projektowaniu własnego biznesu. Jeżeli zadajesz sobie to pytanie jednocześnie rozważając podjęcie działalności w najbardziej popularnej branży w Polsce – HoReCa (ang. Hotel/Restaurant/Cafe), czyli w sektorze łączącym biznes hotelarski oraz gastronomiczny – wybór jest jeszcze bardziej skomplikowany. Do jednej z największych zalet zakupu istniejącej nieruchomości zaliczymy na pewno krótszy czas realizacji, jednak w zamian należy liczyć się z pójściem na wiele ustępstw. Pytanie, czy finalnie jest to opłacalne rozwiązanie?

Dlaczego warto wybrać istniejącą nieruchomość komercyjną?

---

Aby dobrze rozeznać się w temacie, najlepiej uczyć się od najlepszych. W branży HoReCa, mottem każdego doświadczonego inwestora są trzy podstawowe kryteria, które musi spełniać nowo planowany biznes. Są to:

• Lokalizacja
• Lokalizacja
• Lokalizacja

Jak wiemy rynek nie znosi próżni, tak więc postawienie tezy, że najlepsze lokalizacje są już zajęte, nie będzie sporym nadużyciem. Pojawiające się na rynku oferty sprzedaży sieci kawiarni, restauracji, hoteli, hosteli mają jedną niezaprzeczalną zaletę … istnieją! Inaczej niż te zawieszone w próżni projektów i biznesplanów, są policzalne. Rozważając zakup takiej działalności możemy zasięgnąć porady specjalistów, którzy w trakcie audytu ocenią ich koszt. Korzystając z analizy catchment area dodatkowo oszacujemy potencjał oddziaływania rozważanej lokalizacji. Mamy również dostęp do wielu niezbędnych danych takich jak: koszty eksploatacji, dane sprzedażowe, dostępność personelu na lokalnym rynku pracy, fluktuacja sprzedaży, sezonowość, działania konkurencji, ponoszone straty oraz informacje dotyczące innych zagrożeń, o których nie pomyślelibyśmy zakładając zupełnie nową działalność.

Przy wyborze tradycyjnej drogi budowania firmy dosłownie „od zera” należy dobrze przekalkulować czas, który mamy do dyspozycji oraz zakres swoich kompetencji. Niestety wybierając tę drogę Twoje poświęcenie i energia, które w normalnych warunkach byłyby nakierowane na realizację założeń biznesowych, będzie spożytkowana w nieco odmienny sposób. Do Twoich nowych obowiązków będzie należeć między innymi prowadzenie nadzoru nad realizacją planów budowlanych i wywiązywaniu się ekipy budowlanej z ustalonych terminów, z czym jak wiadomo w naszym kraju bywa bardzo różnie. Ponadto, samo wyposażanie biznesu w niezbędną infrastrukturę na start, m.in. meble, media, organizowanie usług sprzątających, podpisywanie podstawowych umów, itd. istotnie opóźni moment realnego rozpoczęcia biznesu. Zatem zamiast skupić się na posiadanej kompetencji skierowanej na pracę handlową, operacyjną czy finansową, jako niekiedy świeżo upieczony przedsiębiorca będziesz musiał wyjść poza strefę komfortu i poszerzyć swoje CV o nowy zakres umiejętności.

Co najważniejsze, czyli koszty operacyjne i finansowanie

---

Główną zaletą zakupu istniejącej firmy są niższe koszty operacyjne, które w branży HoReCa mocno wpływają na rentowność biznesu, takich jak: historia zakupów, zapasy żywności i alkoholi, oznakowanie czy projekty technologiczne kuchni i zaplecza. W przypadku istniejącej firmy początkowe koszty operacyjne są zdecydowanie niższe, ponieważ przynajmniej część przedsiębiorstwa jest dostosowana pod specyfikę działalności, stąd nie wymaga gruntownego przygotowania.

Zazwyczaj nie trzeba również wydawać olbrzymiej części budżetu na żmudną rekrutację pracowników, opracowywanie podstawowych strategii marketingowych lub budowanie bazy klientów, ponieważ zawierają się one w historii danej lokalizacji. Zamiast tego możesz przeznaczyć więcej gotówki na rozszerzenie działalności i dostosowanie jej do nowego profilu swojej firmy.

Ponadto banki i inwestorzy bardzo często uważają zakup fizycznie istniejącej firmy, za mniejsze ryzyko niż założenie nowej, co skutecznie zwiększa możliwości zewnętrznego finansowania przedsięwzięcia. Jest tak, ponieważ jak już zauważyliśmy, istnieje historia wyników sprzedaży i kosztów, które pożyczkodawca lub inwestor może wykorzystać do oceny dotychczasowych działalności firmy i do prognozowania przyszłych wyników. Ponadto może wziąć pod uwagę dane dotyczące pozycji rynkowej firmy, konkurencji, siły danej marki i bazy klientów, którymi nowe przedsięwzięcie nie dysponuje.

Weryfikacja w praktyce, czyli jak to jest w tej Polsce?

---

Do tej pory wszystko wygląda dość obiecująco. Jednak jak to się ma do weryfikacji w praktyce? Na rodzimym rynku posiadamy wiele przykładów firm, które dzięki przejęciom istniejących przedsiębiorstw osiągnęły bardzo dobre efekty w postaci prężnie działających, dużych przedsiębiorstw.

Przykładowo w branży FMCG (eng. fast-moving consumer goods), w której sprzedawane są produkty szybkozbywalne, liderami w obszarze przejmowania gotowych firm są biznesmeni z Portugalskimi paszportami, szefowie Eurocash i Jeronimo Martins.

Powracając do samej branży HoReCa, najlepszym przykładem może stanowić grupa Sphinx. W ostatnim czasie mogliśmy słyszeć o ich spektakularnym przejęciu marek takich jak: Fabryka Pizzy, czy Piwiarna Warka. W samym 2017 roku na rodzimym rynku należąca w 100% do Sfinks Polska spółka zależna, podpisała umowę z Cafe Contact, Inwento i Inwento 2, do których należą marki Meta Seta Galareta, Meta Disco oraz Funky Jim. Tym samym Sfinks pośrednio przejął trzy marki, dzięki czemu po raz kolejny skokowo powiększył saldo lokali w swoim portfolio.

Potencjalne ryzyka, czyli ukryte powody sprzedaży firmy

---

Na zakończenie pozostaje ostatnie pytanie – „kto pozbywa się dobrze funkcjonującego biznesu”? Czy sama chęć sprzedaży nie świadczy o potencjalnych problemach przedsiębiorstwa? Istnieje dużo obiektywnych powodów, dla których właściciel może zdecydować się na sprzedaż swojejfirmy. Do jednych z najczęstszych powodów należy problem z przeprowadzeniem sukcesji w małych i średnich przedsiębiorstwach. Czas jest dobrem luksusowym nie tylko dla młodych i aktywnych inwestorów, ale przede wszystkim dla starszych możnych tego świata. Zaplanowana sukcesja, pomaga płynnie przejść na emeryturę lub w sytuacjach losowych związanych ze śmiercią właściciela, bądź nagłą niezdolnością do piastowania nadzoru, do sprawnego przeprowadzenia potrzebnych zmian. Nierzadko jednak chętnych na przejęcie biznesu zwyczajnie brakuje. W takiej sytuacji jedynym rozsądnym rozwiązaniem jest spieniężenie przez lata wypracowanego majątku. Ponadto wśród powodów, które często pojawiają się przy sprzedaży udziałów lub całej firmy, a które nie muszą być dla nas alarmujące są m.in. stan zdrowia, opieka na dziećmi, prowadzenie równoległego biznesu, wyjazd za granicę, rozwód, konflikt wspólników lub śmierć jednego z nich.

Oczywiście istnieją przypadki, w których powód sprzedaży może oznaczać kłopoty, choćby źle ocenione lokalizacje obiektów, niedostosowanie konceptu do lokalnej klienteli, przeinwestowanie, zmiany na rynku, brak perspektyw rozwoju firmy, itd. Ryzyko zawsze istnieje, jednak nie jest to powód do całkowitego zarzucenia myśli przewodniej. Wiele ofert dotyczy prężnie funkcjonujących, przez lata wypracowanych biznesów, które czekają na przejęcie. Aby się zabezpieczyć wystarczy z uwagą przejrzeć dokumenty, przeprowadzić audyt oraz szczerze porozmawiać z właścicielem. Ci ostatni nierzadko z chęcią wprowadzą Was w tajniki obchodzenia się z ich wieloletnim dziełem, gdyż bardzo zależy im, aby ich przedsiębiorstwo trafiło w odpowiednie ręce, a lata poświęceń nie poszły na marne.

Czyli warto przejąć biznes z branży hotelarsko-gastronomicznej?

---

Zanim podejmiesz ostateczną decyzję, pamiętaj o kompromisach i dobrym przygotowaniu. Zwracaj uwagę na lokalizację. Znajdź obszar, w którym czujesz się pewnie, skontaktuj się z zaufaną i kompetentną osobą, która w profesjonalny sposób przeprowadzi oględziny wybranego przez Ciebie biznesu, rzetelnie wyliczy jego szacunkową wartość i doradzi czy dany biznes jest dla Ciebie opłacalny bez angażowania w to większych emocji. Gdy przejście przez te etapy nie ostudzi Twojego entuzjazmu to pozostaje już tylko jedno … spróbować, gdyż bez tego nigdy nie dowiesz się, czy było warto.

Zachęcamy Cię również do przejrzenia naszej bazy ofert w przedmiotowej branży:

• Gastronomia, Restauracje, Kawiarnie
• Hotele, Pensjonaty, Agroturystyka

Jeżeli szukasz rzetelnej i kompetentnej pomocy, i potrzebujesz wsparcia w temacie doradztwa biznesowego, możesz zwrócić się do nas. Posiadamy wykwalifikowaną kadrę doradców, którzy pomogą Ci na każdym etapie procesu sprzedaży-kupna firmy. Więcej informacji oraz zakres naszych usług znajdziesz tutaj.