Czy wycena firmy to też wycena nieruchomości?

W procesie inwestycyjnym niezależnie od tego, czy rozważamy zakup firmy, czy nieruchomości, kluczowym krokiem jest określenie ich wartości. Jednak wycena firmy i wycena nieruchomości to dwa zupełnie różne procesy związane z oceną wartości aktywów.

Przedmiot wyceny

Wycena firmy (inaczej nazywana wyceną przedsiębiorstwa lub biznesu) polega na określeniu wartości firmy jako całości, uwzględniając jej aktywa, pasywa, przychody (przeszłe i przyszłe), koszty, reputację, markę, klientów, pracowników i wiele innych czynników. Wycena firmy jest stosowana w celu ustalenia jej wartości rynkowej w kontekście potencjalnej sprzedaży, fuzji, przejęcia, pozyskania inwestora lub choćby w ramach procesów spadkowych.

Natomiast wycena nieruchomości dotyczy oceny wartości konkretnej nieruchomości, takiej jak dom, mieszkanie, grunt, magazyn, zakład produkcyjny czy inny budynek komercyjny. Wycenianie nieruchomości uwzględnia czynniki takie jak lokalizacja, stan techniczny, dostępne przyłącza, pozwolenia, powierzchnia, zastosowanie oraz dane rynkowe dotyczące transakcji podobnych nieruchomości.

Metody wyceny

W przypadku wyceny biznesu używa się różnych metod, takich jak metoda dochodowa (np. DCF – discounted cash flow), metoda porównawcza (analiza cen rynkowych podobnych firm), metoda kosztowa (wycena na podstawie kosztów związanych z odtworzeniem firmy) oraz inne. Nierzadko wynik wyceny poszczególnych metod jest ze sobą zestawiany (np. wagowo) celem ustalenia najbardziej obiektywnej wartości.

W wycenie nieruchomości również stosuje się różne metody, na przykład: metodę porównawczą (porównanie nieruchomości do podobnych obiektów na rynku), metodę dochodową (obliczenia oparte na przepływach pieniężnych generowanych przez nieruchomość) oraz metodę kosztową (ocena kosztów odtworzenia nieruchomości).

Czynniki wpływające na wycenę

Określenie wartości przedsiębiorstwa jest procesem skomplikowanym i wielowymiarowym. Przykładowe kwestie, które należy uwzględnić przy określaniu wartości przedsiębiorstwa to: przepływy pieniężne (czyli ile firma zarabia, a ile wydaje), stopień ryzyka finansowego związanego z działalnością firmy, aktywa i pasywa, perspektywy wzrostu i rozwoju przedsiębiorstwa, konkurencyjność i pozycja firmy na rynku, zespół zarządzający firmą (udokumentowana skuteczność zespołu może ponieść wycenę) oraz ogólne warunki rynkowe w momencie wyceny.

W wycenie nieruchomości główne czynniki to lokalizacja, rynek nieruchomości, stan techniczny, dostępność usług publicznych i infrastruktury, a także czynniki zewnętrzne, takie jak zmiany przepisów prawnych i ekonomiczne.

Podsumowanie

Choć wycena firmy i wycena nieruchomości są różnymi procesami, mogą na siebie wzajemnie wpływać, szczególnie w kontekście nieruchomości komercyjnych. Na przykład na wartość nieruchomości mogą wpływać wynajmujące ją firmy, a wartość przedsiębiorstwa może zależeć od jego aktywów nieruchomościowych, szczególnie jeśli są one kluczowe dla pełnej operatywności firmy. W praktyce wiele transakcji łączy te dwie dziedziny w procesach fuzji, przejęć lub inwestycji w nieruchomości komercyjne.

Podsumowując, zarówno wycena firmy, jak i wycena nieruchomości są istotnymi procesami w świecie inwestycji. Różnią się jednak pod wieloma względami, od przedmiotu oceny po zastosowane metody i czynniki wpływające na wartość. W obu przypadkach warto skorzystać z usług profesjonalnych ekspertów w dziedzinie wyceny, aby dokładnie określić wartość i uniknąć błędów w procesie inwestycyjnym.